부산 연제구, 동래구에서 하락이 심했던 아파트에 대해서 조사한 적이 있습니다. 이번에는 부산에서 신축 혹은 지어지고 있는 아파트들의 가격이 어떻게 되는지 살펴보려고 합니다. 보통의 경우 신축은 분양가보다 더 비싸게 산다고 해서 프리미엄을 얹어서 산다고 합니다. 그런데 이 프리미엄이 마이너스가 난 부산의 단지 중 동래구에 있는 더 샵 온천 헤리티지 의 마이너스 프리미엄의 가격이 적절한지 주변 아파트와 비교해보도록 하겠습니다.
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더 샵 온천 헤리티지
더 샵 오천 헤리티지 아파트는 2023년 7월에 입주예정으로 세대수는 190세대 아파트 입니다.
정말 세대수 자체는 작다고 할 수 있습니다.
2020년도에 분양 공고가 난 아파트로 한창 부동산이 급격히 오를때 분양을 했습니다.
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기존의 분양가는 84제곱미터 기준 평균 5억 3천정도 입니다.
현제 매물들이 올라와 있는데, 4억 8천부터 매매호가가 시작하고 있습니다.
4억 8천만원은 프리미엄이 -1,600만원 입니다.
이렇게 4억 후반의 가격이 괜찮은 가격인지 알아보겠습니다.
더 샵 온천 헤리티지 가격은 적당한가?
마이너스피로 호가가 올라와 있는 부산의 동래구 온천동의 더 샵 온천 헤리티지 아파트입니다.
마이너스 프리미엄인 가격이 과연 살만한 가격인지 주변의 신축급? 매물들과 비교를 해보도록 하겠습니다.
2005년부터 지어진 아파트들을 조사했습니다.
2005/2010년식 아파트는 크게 도움은 되지 않겠지만 조사를 해보았고,
2017-2024년 입주 예정인 아파트 까지 현제 나와있는 매물의 최저 매매가, 최저 전세가를 조사하였습니다.
2005/2010년도 아파트
조금은 연식이 된 아파트부터 알아보도록 하겠습니다.
아무래도 소규모 단지라는 아쉬운 점이 있지만 그래도 구축 보다는 조금은 더 가격이 나가지 않을까? 하는 개념으로 보시면 좋을 것 같습니다.
르메이에르는 2005년식 아파트로 20년이 다되가는 아파트입니다.
세대수도 더 샵 헤리티지와 별반 다르지 않게 226세대 인 점이 비교하기에 좋아보입니다.
조사 시점에 매매 매물은 3억 7천만원, 전세는 매물이 없습니다.
세대수가 200세대로 비슷한 규모이고 2005년식이니 만큼
이 아파트보단 적으로 더 샵 헤리티지가 더 가격이 높은 것이 말이 됩니다.
금정산SK뷰는 2010년식 아파트로 15년이 다되가는 리모델링 기한이 가까워 온 아파트입니다.
세대수가 1,300세대가 넘는 1,306세대인 대단지 아파트입니다.
이런 점에서는 가격이 비슷?할 수도 있고 오히려 이 아파트가 더 선호가 높을 수 있을 것 같습니다.
조사 시점에 매매 매물은 5억 7천만원, 전세는 매물은 3억 5천만원 부터 시작합니다.
금정산SK뷰는 아무래도 세대수가 많기 때문에 직접적인 비교는 어렵지만,
간접적으로 전세가격으로 비교하면 1,300세대의 전세 최저호가가 3.5억인데 반해
앞으로 새롭게 지어지는 아파트의 전세 최저호가가 2억 8천만원인 점이
사람들의 선호를 보여준다고 생각합니다.
결과적으로 금전산SK뷰의 매매가격이 더 높을 수 있다는 결론이 나옵니다.
실제로도 호가상으로 1억정도의 차이를 보이고 있습니다.
신축급 아파트
비슷한 연도에 지어진 아파트들끼리는 입지와 선호의 차이만 있기 때문에 조금 더 비교가 간편합니다.
래미안장전 아파트는 2017년도 입주를 하였고, 1,938세대로 엄청 큰 대단지 입니다.
조사 시점에 매매 매물은 5억 78백만원, 전세는 매물은 4억 2천만원 부터 시작합니다.
금정산 SK뷰와 7년정도 연식이 차이나는데 최저매물은 비슷한 가격을 보여주는 것이 신기합니다.
그래도 전세가를 보면 레미안 아파트가 조금 더 선호도가 있다고 할 수 있습니다.
2024년 9월에 입주 예정인 레미안 포레스티지 아파트는 4,043세대로 엄청 큰 대단지 입니다.
분양가는 7억 8천만원, 조사 시점에 매매 매물은 7억 6천만원 부터 나와있습니다.
프리미엄은 거의 없이 분양가와 비슷하게 나와있다고 볼 수 있습니다.
두 아파트 모두 대단지 아파트라 비교하기는 어렵습니다만,
레미안 포레스티지보다는 저렴하고,
레미안장전보다는 비싸할지 저렴해야할지 조금 더 조사가 필요합니다.
3차SK뷰 아파트는 2021년에 입주를 했고, 999세대인 아파트입니다.
조사 시점에 매매 매물은 6억 원, 전세는 매물은 3억 5천만원 부터 시작합니다.
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의견
일단은 기본적으로 비슷한 세대수끼리 비교하여 하한선을 정해놓는 것이 필요하겠습니다.
아파트가 너무 작은 세대여서 일반적인 아파트와 가격을 비교하기가 좀 어렵습니다.
르메이에르 아파트가 가장 비교가 쉽고, 매매호가인 3억 7천만원보다는 비싼 것이 맞습니다.
현제 나와있는 4억 8천이 합당한지는 주변 다른 아파트들과 조금 더 비교해봐야합니다.
2010년식 아파트인 금정산SK뷰가 5억 7천만원부터 호가가 시작인데
세대수가 차이가 심하지만 1억이나 차이가 나는 것이 맞나 싶기는 합니다.
연식으로 따지면 13년이나 차이가 납니다.
이 부분이 어떻게 생각하느냐에 따라 많이 차이날 수 있는 부분이라고 생각합니다.
제 개인적인 생각은 이정도면 나쁘지 않다. 싶은 가격입니다.
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