부산 연제구, 동래구에서 하락이 심했던 아파트에 대해서 조사한 적이 있습니다. 이번에는 부산에서 신축 혹은 지어지고 있는 아파트들의 가격이 어떻게 되는지 살펴보려고 합니다. 보통의 경우 신축은 분양가보다 더 비싸게 산다고 해서 프리미엄을 얹어서 산다고 합니다. 그런데 이 프리미엄이 마이너스가 난 부산의 단지 중 부산진구에 있는 서면 비스타동원의 가격이 적당한지 주변 아파트와 비교해보도록 하겠습니다.
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서면 비스타동원
서면 비스타동원 아파트는 2023년 9월에 입주예정으로 세대수는 806세대 아파트 입니다.
천세대가 넘는 대단지는 아니지면 500세대가 넘는 아파트 입니다.
2020년도에 분양 공고가 난 아파트로 한창 부동산이 급격히 오를때 분양을 했습니다.
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기존의 분양가는 84제곱미터 기준 평균 5억 7천정도 입니다.
현제 매물들이 올라와 있는데, 4억 2천부터 매매호가가 시작하고 있습니다.
조합원 매물로 4억 2천만원은 기존 분양가에서 프리미엄이 -1억 2천만원 입니다.
뒤쪽으로 기차길이 있어서 기차들이 많이 다니는 소음이 날 것 같은 이 아파트
국민평형 4억 초반의 가격이 괜찮은 가격인지 알아보겠습니다.
서면 비스타동원 가격은 적당한가?
조합원 매물이 아니더라도 무피로 올라와 있는 부산의 부산진구 당감동 서면 비스타동원 아파트입니다.
조합원 분양가 그대로 가격이 정말 괜찮은 가격인지 주변의 신축급? 매물들과 비교를 해보도록 하겠습니다.
1990년대에 지어진 아파트들의 가격도 참고삼아 조사를 했습니다.
그나마 가장 최근에 지어진 아파트는 한개로 2022년 9월에 입주를한 신축입니다.
조사시점에 나와있는 매물의 최저 매매가, 최저 전세가를 조사하였습니다.
1990년대 아파트
주변에 신축이 한곳 밖에 없어서 구축의 가격도 알아보겠습니다.
연식이 많이 차이가 나기 때문에 이 아파트 가격에 최저가격을 유추하는데 도움을 줄 것으로 기대합니다.
2호선 역주변에 있는 아파트부터 알아보겠습니다.
태화현대1차 2차 아파트는 1996년식 아파트로 30년이 다되가는 아파트입니다.
각각 668, 820세대로 두개를 합치면 천세대가 넘는 아파트라고 할 수 있습니다.
조사 시점에 1단지 매매 매물은 3억 2천만원, 전세는 2억 2천부터 시작하고,
2단지 매매 매물은 3억 3천만원, 전세는 2억 2천부터 시작합니다.
각각의 단지로보면 서면 비스타동원가 세대수도 비슷하니,
적어도 태화현대 아파트 보다는 더 높은 금액을 받는게 맞습니다.
철길 건너에 있는 아파트도 알아보겠습니다.
개금주공2단지, 3단지 아파트는 1988년, 1996년식 아파트로 30년이 넘거나 다되가는 아파트입니다.
각각 2,544, 2,716세대로 엄청나게 큰 단지입니다.
조사 시점에 2단지 매매 매물은 4억 8천만원, 전세는 없고,
3단지 매매 매물은 3억 1천만원에 1층, 그 다음은 3억 5천만원부터, 전세는 1억 6천부터 시작합니다.
주공2단지가 오래된 아파트니 그것보다 높아야하나? 싶은 생각이 들지만
3단지보다 2단지가 비싼것으로보아 재건축 이슈로 높은 금액을 받고 있는 것으로 보입니다.
주공3단지도 재건축 이슈가 있을듯 하지만 태화현대와 많이 차이나지 않는 금액입니다.
신축급 아파트
비슷한 연도에 지어진 아파트들는 한곳만 있어, 그곳과만 비교를 해야합니다.
가야롯데캐슬골드아너 아파트는 2022년 9월에 입주한 신축입니다.
세대수도 935세대로 어느정도 규모가 있는 단지입니다.
동의대역 바로 앞에 있어서 초역세권 아파트입니다.
조사 시점에 매매 매물은 8억 4천만원, 전세는 매물은 4억 5천만원 부터 시작합니다.
분양가가 4억 8천만원이었던것을 보면 금액이 정말 높아진 것을 알 수 있습니다.
가야롯데캐슬과 비슷한 금액을 받아야된다고 생각하면 8억 중반의 가격이나 받아야합니다.
역에서의 거리 차이와 철길과의 거리차이로 5억원대 혹은 4억 초반의 가격은
가야롯데캐슬과 3~4억원이라는 많은 금액이 차이를 보입니다.
정말로 이정도의 차이를 보여줄만 한지는 사람들의 선호가 어떤지에 달렸다고 생각합니다.
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의견
신축끼리 비교했을때 가야롯데캐슬의 호가가 너무 높은것인지 판단은 필요할 것으로 보입니다.
가야롯데의 실거래가 까지 8억원대로 거래가 되고 있다면 서면 비스타동원의 조합원 매물인 4억 초반의 매물은 저렴한 가격으로 보입니다.
일반 분양 무피 매물인 5억 초반의 가격까지도 허리 밑에 가격이라고 보일 정도입니다.
가야롯데캐슬이 정말로 그 정도의 가격인지가 중요한 요소가 되겟습니다.
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