수원의 강남이라고 불리던 광교에서 한 달 만에 최근 9억이 하락한 거래의 실거래가 나오면서 광교마저 하락이 심상치 않구나 하는 생각이 들고 있습니다. 수원은 삼성이 있어서 직장인들의 연봉도 높고, 특히 광교는 신분당선으로 강남의 접근성이 좋은 곳인데 이런 일이 있다니 정말로 하락을 하고 있는지, 시세는 어떤지 호가는 어떤지 조금 살펴보려고 합니다.
광교 한 달새 9억이 ??
22년 12월 9일에 쓰인 기사에서 한 달 사이에 9억이 빠진 광교 아파트라는 문구가 보입니다.
다른 기사에서도 광교가 엄청난 하락을 하고 있다 라는 것을 손쉽게 찾아보실 수 있습니다. 9억이 빠졌다는 저 아파트는 어디일까요? 일단은 광교 지도를 한 번 살펴보겠습니다.
광교 호수공원과 바로 붙어있는 단지인 광교에서도 선호가 가장 높다고 할 수 있는 중흥 S클래스입니다.
지도를 보시면 광교 호수공원에서 원천호수를 집에서 볼 수 있는 아파트로는 광교 중흥 S클래스, 광고 더샵 레이크파크, 광교 힐스테이트, 포레나 광교, 광교호수마을 그리고 완전히 남향으로 호수를 볼 수 있지는 않지만 광교에일린의뜰테라스, 광교아이파크, 광교호반마을21단지 등의 아파트가 광교의 호수 뷰를 집안에서도 감상하실 수 있는 아파트임을 알 수 있습니다.
실거래를 한번 살펴보겠습니다.
광교 중흥 S클래스 44평형이 한 달 만에 9억이 빠진 금액에 거래되었습니다.
보이는 것처럼 22년 10월에는 26.2억을 직거래로 거래되었고, 최고가는 22년 6월에 거래된 27억입니다.
44평이기 때문에 적은 평형도 아니고 특수한 아파트라고 생각할 수 있습니다. 광교 중흥 S클래스는 총 2,231세대 아파트로 이 중에서 44평은 598세대가 있고, 비슷한 평형인 45평은 258세대가 있어 44~45평형이 856세대나 있는 대형이 많은 단지라고 할 수 있습니다.
그래도 이 평형이 22년 11월에는 17.5억에 거래되었다는 사실이 놀랍기는 합니다.
같은 평형이 26.2억에서 17.5억으로 정확히 한 달 만에 8.7억이 떨어진 것처럼 보이기 때문입니다.
제가 왜 보이는 것이 9억이 하락한 것처럼 보인다고 말씀드리는지 알아보겠습니다.
광교 호수공원
위에 말씀드린 아파트의 경우는 광교 호수공원을 집에서 볼 수 있는지, 없는지에 따라 엄청난 가격의 차이가 나지 않을까 생각합니다.
누구나 집에서 한강이 보였으면, 공원이나 호수가 보였으면 하는 욕망? 은 있지 않으신가요?
저 같은 경우도 집에서 공원이나 호수만 보여도 호텔에 간 기분을 느끼고 집에서도 여유를 만끽하고 싶은 욕구가 있습니다.
이런 사람들의 수요는 가격이 달라지는 것으로 표현이 됩니다.
그렇기 때문에 단순히 44, 45평의 가격이 9억이 떨어졌다고 판단하는 것이 맞는지, 그 위치가 어디인지에 따라 다르게 판단해야 할 것인지 살펴보도록 하겠습니다.
위에 거래에 나와있는 26.2억과 17.5억의 동을 표기해보았습니다.
파란색은 17.5억에 거래된 107동,
빨간색은 26.2억에 거래된 105동 입니다.
정확한 동 호수까지는 알아보지 않았지만, 지도에서 보이는 것은 105동의 경우에는 호수를 볼 수 있는 아파트가 있을 것으로 보입니다. 모든 호수가 호수가 보이는 것은 아니더라도 제일 오른쪽에 있는 호수 같은 경우는 집안에서 호수를 그대로 누릴 수 있을 것으로 보입니다. 바로 앞에 있는 동이기 때문에 너무 높은 30층 이상보다는 10~20층 사이가 내려다보지 않아도 호수가 보이지 않을까 싶습니다.
그에 비해 107동의 경우에는 어떤 호에 살더라도 호수를 바라보기는 어려워 보입니다. 105동 104동이 호수로 가는 시야를 막고 있을 것으로 보이기 때문에 가격의 차이는 호수가 보이느냐 아니냐에 따라서 기본적으로 발생할 것으로 보입니다.
호가는?
현재 광교 중흥 S클래스의 호가가 어떻게 나오는지를 판단하여야 저 가격이 맞는지 확인할 수 있을 것으로 보입니다.
현재 광교 중흥 S클래스의 44, 45평의 호가는 위와 같습니다.
최저가로 검색했을 때에는 19억에 호가가 나와있는 것을 확인할 수 있습니다. 세 번째 매물인 105동 중층의 경우 급매로 19억에 나와있는 것을 확인할 수 있습니다. 107동이 17.5억에 거래된 것보다는 105동 호수 뷰가 19억에 나와있는 것이 더 충격적으로 받아들여야 하지 않을까 싶습니다.
최고가로 검색했을 때는 30억까지도 나와있는 것을 알 수 있습니다.
호가이기 때문에 30억을 주고 살? 사람은 없을 것으로 생각하지만, 최고가인 27억을 알고 있다면 더 비싸게 팔고 싶은 심리가 반영된 호가가 아닐까 싶습니다.
다른 동에서 17억의 거래가 나온 것보다, 105동에서 호수 뷰라고 쓰여있는 급매물이 19억에 호가가 나와있는 것은 정말로 팔아야 하는 급매물이라면 18, 17억까지도 내려갈 수 있는 것을 의미하지는 않을까 싶습니다.
여러분의 생각은 어떠신가요?
광교 호수 뷰 아파트? 44평형이면 19억? 17억? 저렴하다고 생각하시나요? 비싸다고 생각하시나요?
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